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Arrendamientos


1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

El arrendamiento se produce cuando el propietario de un inmueble (arrendador) decide ceder su uso habitual y permanente del mismo, a un tercero (arrendatario) por un tiempo determinado y a cambio de una renta; siendo necesario ( salvo excepciones ) para que se proceda al arrendamiento que se obtenga un Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda, y que se deposite la fianza del alquiler.

  • Normativa aplicable:

–       Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la LAU (Contratos de “renta antigua” – LAU 64)

–       Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 94)

–       Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas que ha introducido un nuevo sistema (LAU 2013).

  • Contenido mínimo del contrato de alquiler:

–       Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario).

–       Identificación de la finca arrendada.

–       Duración pactada.

–       Renta inicial y fianza.

–       Demás cláusulas pactadas.

2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
PROPIETARIO:


a)    Derechos:

–       Recibir renta como precio de alquiler.

–       Solicitar fianza como garantía del cumplimiento.

–       Recuperar el inmueble alquilado cuando lO necesite para si o sus ascendientes / descendientes legítimos.

–       Elevar la renta anualmente.

–       Resolver el contrato por falta de pago.

b)   Obligaciones:

–       Realizar reparaciones para la conservación de la vivienda

–       Entregar la vivienda al arrendatario en perfecto estado

–       Entregar recibo acreditativo del pago

–       Permitir la subrogación en caso de muerte del arrendatario.

ARRENDATARIO


 a)    Derechos:

–       No verse perturbado por el arrendador.

–       Obtener el recibo del pago.

–       Posibilidad de dejar la vivienda arrendada una vez transcurridos 6 meses desde la firma del contrato, con preaviso de 30 días de antelación. No comporta derecho de indemnización del arrendador, salvo pacto expreso.

b)   Obligaciones:

–       Pago de la renta.

–       Abono de fianza y otras garantías.

–       Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

–       Respetar las normas de la comunidad de propietarios.

–       No realizar, sin consentimiento del propietario, obras que afecten a la estructura de la vivienda.

–       No subarrendar la vivienda sin el consentimiento del propietario.

3. DURACIÓN DEL CONTRATO Y PRORROGAS
La duración inicial del contrato será la pactada entre las partes, pero la ley establece un sistema de prórrogas obligatorias que sirven de garantía para el arrendatario.

a)    Para contratos entre el 24/12/1964 y 31/12/1994

Independientemente de la fecha de ocupación de la vivienda, una vez llegado el día del vencimiento pactado, el arrendatario tendrá el derecho, y el arrendador la obligación de renovar el alquiler. Excepciones:

–       El arrendador necesite para sí la vivienda, o para sus ascendientes o descendientes legítimos.

–       El arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que tenga al menos 1/3 mas de viviendas que la derribada.

–       Cuando la vivienda no esté ocupada durante mas de 6 meses en el curso de un año, al menos que sea por justa causa.

–       Cuando el inquilino ocupe dos o mas viviendas en la misma población, no siendo su uso indispensable para atender sus necesidades.

–       Cuando el inquilino en un plazo de 6 meses anteriores a la fecha de la presentación de la demanda hubiese tenido a su disposición una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.

b)   Para contratos entre el 01/01/1995 y 05/06/2013

En los contratos cuya duración inicial sea inferior a cinco años, el arrendatario podrá prorrogar el contrato anualmente hasta que se cumplan los 5 años desde el inicio del alquiler.

El arrendatario debe comunicarle al arrendador su voluntad de resolver el contrato con 30 días de antelación; ésta prórroga de 5 años es automática y voluntaria para el arrendatario, y obligatoria para el propietario.

Sin embargo, el arrendatario no tendra derecho a la prorroga cuando el arrendador hubiera establecido en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda para sí (vivienda habitual y permantente), estimando la fecha en cuestión. En este caso, el arrendador tiene 3 meses para ocupar la vivienda desde la resolución del contrato, de lo contrario, el arrendatario puede optar entre:

–       Que se le posibilite utilizar de nuevo la vivienda por un periodo de 5 años con indemnización de gastos de desalojo

–       Indemnización por cantidad equivalente al importe de la renta por los años que quedasen por cumplir hasta los 5.

Una vez transcurridos los 5 primeros años, salvo que se manifieste la voluntad de no renovarlo con un plazo de antelación de un mes, éste se prorrogará por plazos anuales de hasta 3 anualidades mas. En este caso, el arrendatario, al vencimiento de cada anualidad, podrá notificar el deseo de no continuar con el arrendamiento con un mes de antelación.

c)    Contratos a partir del 6 de junio de 2013.

En los contratos de duración inicial inferior a 3 años, el arrendatario tiene derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta cumplidos los 3 años del inicio del arrendamiento. Ésta prorroga de 3 años es automática y voluntaria para el arrendatario, y obligatoria para el propietario.

El arrendatario podrá, notificando con 30 días de antelación al vencimiento de cada anualidad, decidir no prorrogar el arrendamiento.

La renovación no procederá cuando el arrendador, transcurrido el primer año, y con preaviso de 2 meses, comunique la ocupación de la vivienda para sí o familiares, sin necesidad de dejar constancia en el contrato. El arrendador debe ocupar la vivienda en plazo de 3 meses desde la extinción del contrato, de lo contrario el arrendatario podrá optar entre:

–       Habitar la vivienda de nuevo por un periodo de 3 años, con indemnización por los gastos de desalojo

–       Indemnización por cantidad equivalente al importe de la renta por los años que quedasen por cumplir.

Transcurridos los 3 primeros años, salvo que con un mes de preaviso se notifique la voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará un año más.

4. FIANZA
Es la garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, la cantidad será equivalente a una mensualidad, pudiendo ser actualizada.

La fianza deberá depositarse en el Organismo Oficial (En Madrid es el Instituto de la Vivienda)

Habrá de ser devuelta por el arrendador una vez finalice el alquiler, siempre que se hayan cumplido las obligaciones del contrato. En el supuesto de que tras un mes de la finalización del contrato no se haya devuelto la fianza, ésta devengará los intereses correspondientes.

Además, se podrán pactar otras garantías de cumplimiento como puede ser un aval bancario, personal, depósito, seguro de impago, etc.

5. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

Son causas de resolución, comunes a todos los contratos:

 –      Falta de pago de la renta.

–      Realización por parte del arrendatario de obras en la finca no consentidas.

–      Daños causados por el arrendatario.

–      Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, etc.

–     El arrendatario podrá resolver el contrato si el arrendador se negase a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.

–      Cuando el arrendatario no facilite el uso y disfrute pacifico de la vivienda.

 

6. TRATAMIENTO FISCAL DEL ALQUILER

Una vez formalizado el contrato de alquiler, el arrendatario deberá liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la liquidación se podrá realizar en el momento de la firma o dentro del plazo de 1 mes desde la misma.

Si el contrato de alquiler se eleva a documento público, también se deberá devengar, por parte del arrendatario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por otra parte, las cantidades percibidas por el arrendador en concepto de renta, tributaran en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, sin embargo se pueden descontar ciertos gastos como los tributos sobre la vivienda, conservación y reparación, etc.…). A la cantidad resultante se le podrá aplicar la reducción que varia en función de la edad e ingresos del arrendatario.

7. PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE DESAHUCIO

Antes de acudir a la vía judicial, cabe la posibilidad de enviar un burofax al arrendatario donde se manifestará la cantidad adeudada y los plazos que tiene para efectuar el pago, es una manera eficaz para que todo quede por escrito y se tenga por notificado al arrendatario.

Si una vez enviado el burofax, éste no surtiera efecto, se podrá interponer la demanda de desahucio, acompañada de la documentación necesaria, para este paso es necesaria la intervención de un abogado experto en desahucios o arrendamientos y procurador. Una vez admitida la demanda, el Juez requerirá el pago al inquilino en el plazo de 10 días, donde éste podrá pagar u oponerse.

En el caso de que el arrendatario pague finalizara el proceso pudiendo permanecer en la vivienda, siempre y cuando haya sido la primera vez que se le demandó y no haya habido requerimiento previo de pago.

Si el arrendatario no paga ni tampoco se opone, el Juzgado tiene por finalizado el proceso, dictando resolución para que se produzca el lanzamiento del arrendatario.

Si por el contrario el arrendatario se opusiese a la demanda, el Juez cita a las partes a una vista para que defiendan sus intereses y presenten pruebas; posteriormente se dictara sentencia

Si la deuda no se abonase y siguiera pendiente, el arrendador puede interponer demanda de ejecución, estas demandas también deberán ir firmadas por abogados de desahucios y arrendamientos donde reclamará las rentas adeudadas, junto con los intereses y las costas del procedimiento.